就在房地产业受困于高库存和低增长的压力时,监管层正悄然布局楼市“下半场”。

去年7月《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》正式发布;今年11月初公布的“‘十三五’规划纲要”指出深化户籍制度改革。11月11日李克强总理在国务院常务会议上强调,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费,这也是监管层首次将户籍制度改革和房地产直接联系起来。

近年来,户籍制度改革逐步强化,其最终的指向之一,便是房地产。这也说明在未来几年中,房地产业的增长动力将回归到城镇化的大背景中。户改带来的人口流动,将成为继续支撑房地产业发展的两大动力之一。

有业内人士指出,在房地产业内生动力不足之时,城镇化将继续成为楼市“白银时代”的外在支撑。因为归根到底,人口流动才是房地产业真正的“刚需”。

但房地产市场的区域分化特征决定了,去库存需求恐难以与人口流动的大势相吻合。不同城市之间资源配置的差距,可能导致这一进程出现错位。房地产业的人口战争,注定是一场“硬仗”。

一亿人的潜在需求

虽然成交量颇有起色,但从相关指标上来说,房地产业正进入多年来相对低迷的时代。国家统计局数据显示,今年前10月,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,为历史次低点。其中,住宅投资的增速仅为1.3%。

同期全国房屋新开工面积增速、竣工面积增速、土地购置面积增速等指标,也都接近或达到历史低点。而商品房待售面积则创历史最高。

分析人士指出,房地产历经多年的投资高速增长,市场供应已经明显过剩,并影响到市场发展和经济增长。因此,在近期监管层的公开表态中,都将“去库存”作为楼市政策的第一要务。在很多业内人士看来,如何消化房地产业的过剩产能,不仅关系到当前的低迷能否被解围,同时还决定楼市将以何种方式开启“下半场”。

那么,多年来保持高速增长的房地产业,能否迎来预期中的“白银时代”?

专家表示,从需求角度来看,未来楼市还有两个主要动力:第一,城市居民的改善型需求;第二,城镇化进程带来的新增需求。

对于前者,根据中国保险行业协会数据,作为养老储备必备工具之一的不动产,中国城镇职工平均拥有1.06套。改善型住房空间较大。

后者可以称得上是真正的刚需。今年11月,习近平总书记在就“‘十三五’规划”起草情况说明时表示,按照常住人口计算,我国城镇化率已经接近55%,城镇常住人口达到7.5亿。但城镇化质量并不高,这7.5亿人口中包括2.5亿以农民工为主体的外来常住人口。

杨红旭认为,按照国际惯例,在城镇化率从30%向70%演进的过程中,经济增长、人口流动还会保持较高速度。根据我国55%的城镇化率,房地产业仍然存有增长空间。

作为城镇化重要配套政策的户籍制度改革,近年来已在加速推进。去年7月,国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》(以下简称《意见》),这也被认为是户籍改革的重要纲领性文件。今年11月初公布的“‘十三五’规划纲要”中也指出要深化户籍制度改革。11月11日,李克强总理在国务院常务会议上强调,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

公安部副部长黄明在解读上述《意见》时曾说,“这次户籍制度改革,就是要努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户。”

在今年11月9日的国新办发布会上,中央财经领导小组办公室副主任杨伟民的解释更加直接。他表示,上一轮住房制度改革在1998年,主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米,住房需求基本得到满足,但外地非户籍人口拥有的房子很少,所以户改还会引发庞大的住房需求。

后红利时代的人口流动

人口流动对房地产市场的发展有决定性影响。

中信建投发布报告指出,回顾我国房地产业快速发展的30年,本质是人口红利加速释放的30年,这期间我国总人口净增加3.24亿,其中15岁至64岁的人口数量保持了12年连续增长。人口红利的快速释放也加速了城乡聚集,并推动了房地产行业的需求释放。

该机构指出,过去30多年来,我国经历了3次大规模人口迁移,其迁移轨迹与房地产市场的发展颇为吻合。

第一次迁移发生在上世纪80年代。知识青年和下放干部返城带来了城乡迁移浪潮,尤其在1984年后,国家逐步放宽对人口迁移的制度限制,为农村剩余劳动力向城镇转移创造了条件。但从区域上看,人口迁移还主要集中在省内。

第二次迁移发生在上世纪90年代。1992年邓小平发表著名的“南方谈话”后,人口迁移流动进入快速提升周期。相比1980年代,户籍人口和流动人口迁移量都增长了近4倍。从区域上看,东部地区迁入人口比重持续增加,而中西部区域人口则保持净迁出。

第三次迁移发生在21世纪以来。全国人口流迁规模和速度持续强化:东部地区人口迁入量仍然占有绝对优势;西部地区虽有大量人口迁出,但仍然具有一定凝聚力;中部地区则首次成为全部净迁出地区。

按照该机构观点,人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构分化,甚至是主导市场的唯一要素。据统计,2014年东、中、西部地区实现房地产销售金额比例分别为59%、23%和18%,销售面积比例分别为48%、30%和22%,东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

在2009年左右,开发商普遍将重心转移至中部地区的三四线城市,造成该区域房地产投资占比一度提升。但由于这些城市大部分为人口净流出城市,在首批刚性需求被满足后,市场后续乏力的效应如今已开始显现。

该机构指出,这也证明,追求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的唯一路径。未来中西部地区的成交以及投资份额将很难扩大,而从2015年至今,东部地区开发投资的份额已经重新开始回升。

分析人士指出,如果此轮户籍改革能够顺利推进,将可能带动人口的下一轮大迁徙,并为房地产发展继续提供动力。但与此同时,一个重大背景也不容忽视,即人口红利逐渐消失。

根据中信建投测算,我国主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁,从2015年开始,这部分人群占总人口的比重开始下降。在2025年以前,25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。

即使放开二胎政策,也难以在短期内影响这一趋势。清科研究中心的测算显示,我国劳动力核心人群的人口变化在2015年和2018年间有略微下降,而在2022年到2025年期间会出现明显断层。

“流动潜力仍在,总体规模下降”被认为是未来人口迁徙的新特征。专家认为,尽管我国城镇化仍有巨大空间,但人口红利的丧失,仍然使房地产业的新增需求大为减少。这也决定了,即使城镇化进程顺利推进,房地产业增速下滑也不可避免。

“去库存”效果难料

人口迁徙固然能够为市场发展提供动力,但能否解决困扰市场已久的“去库存”难题,目前还是未知数。

杨红旭指出,按照现有的城市资源分配情况,未来人口仍然主要向一线城市和东部城市流动,中西部地区由于缺乏城市资源和产业配套等,将继续成为人口流出地。

楼市库存分布则恰恰相反,主要集中在二三线城市和中西部地区,一线城市和东部地区仍然面临供不应求。

人口流动方向和去库存目标出现区域性错位。不但庞大的楼市库存难以消解,一线城市的供应压力反而会加重。

值得注意的是,去年出台的户改文件,要求借助落户政策,对大城市和特大城市的规模进行限制。但分析人士普遍指出,除非重新分配城市资源,否则这种行政性手段并不能改变人口流动大势。

中信建投的报告便建议,一线城市因长期享受外来优质人口流入带来的人口红利,应继续成为房企的优先选择;紧邻三大经济圈的次中心城市,其丰富的资源对高素质人员具备较大吸引力,也应是房企重点关注的对象。

相比之下,人口净流出省份的非核心城市被列为“警惕选择”级别。其中,过去人口流出最严重的区域有两个:除成都、重庆、贵阳以外的西部川渝黔连绵区;东部的浙西南-闽西连绵区。

能打破这种大趋势的,只有国家层面的重大政策。上述报告指出,如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略,可能带来部分省市人口迁徙方向的变化。

杨红旭表示,户籍改革对楼市“去库存”的作用目前尚难评估。但房地产市场已经不可逆转地进入调整期。

他认为,从数据指标来看,房屋新开工面积已经在2013年达到历史顶部,新房销售规模也将可能在2017年触顶。最近几年,房地产市场的多项指标都可能触顶回落。

唯一例外的是房价。“房价除了决定于供需关系外,主要由货币发行量和通胀水平控制。”杨红旭说,长期来看,房地产价格没有顶部。