认房不认贷”落地一月有余,上海房地产市场已经开始出现明显量变。

按照“认房不认贷”新政,自9月2日起,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在上海市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

这也意味着,更多的购房群体和购房需求将纳入到首套房的认定标准中。纳入到首套房标准后,可实实在在地降低首付比例和房贷利率。

售楼处加班加点“不打烊”,一些项目甚至着急收回优惠折扣;二手中介周末连轴加班成常态,置换需求持续增加,使得二手房挂牌量也随之上涨。而在这一波政策助力之下,原本就购房者关注的五大新城,变得更加“炙手可热”。政策持续放开的当下,也让上海楼市有了足够的需求支撑。

五大新城房价稳步上涨

事实上,过去几年五大新城的房价涨幅一直暗中稳步上升,无论是房价位列五大新城头部的松江新城,还是潜力股嘉定新城、青浦新城,再到房价洼地奉贤新城和临港新城,都出现了不同程度的上涨。

而在此次“认房不认贷”等新政组合拳过后,前期购房者的观望情绪得以释放,首次置业和二次置换的意愿都明显上升。

上海“认房不认贷”靴子落地当晚,多家开发商趁热喊出售楼处“不打烊”的口号,助力前期滞压的购房需求得以 释放。在新政热浪之外,随着成交复苏,有项目称将计划收回现行优惠政策。

不少业内人士都认为,在这样的市场情绪之下,五大新城的房价或有望实现再度阶梯式增长。

值得注意的是,新政过后,在一些地理位置相对优越且周边配套设施相对完善的项目,销售异常火爆。而在偏远、周边配套设施仍处在规划中的项目,销售回暖也比较明显。

据不完全统计,9月上海二手房总成交量达到了1.75万套,环比上涨了12.65%,挂牌量更是有着显著增长,这也看出了“认房不认贷”后,激发了不少“卖一买一”的改善需求。新房数据来看,9月新房成交约6400套,明显好于7、8月份。

对此,业内专家认为,新政推动的客群很大一部分来自于原本就打算出手,只是被新政推了一把提前入市的购房者,以及认房不认贷之后二套变首套的购房者,此类客户能够快速下定,购房意向强。而随着这部分存量客群释放殆尽,后续市场还要靠“卖一换一”的改善客户、刚需客户持续发力。

人口继续向核心城市聚集

那么,这一波政策的支持究竟还能持续多久?

在克而瑞方面看来,人口仍在向头部城市集聚的大方向不会变。根据数据显示,TOP10城市的常住人口占比由2010年的7.1%上涨至2022年的11.5%。与此同时,一线城市住房饱和度仍在低位,抗风险能力相对较佳。

再加上50城潜在刚需超35亿平方米,一二线城市需求侧调整空间仍较充裕。尤其是上海等一线城市,其楼市本身就有足够的人口流入来支撑中长期的需求。

人口普查显示,过去12年里上海常住人口平均每年增长14.5万,其中人口增量及增幅最大的两个区为浦东和嘉定。浦东发展至今,可以说是改革开放到中国腾飞的一个典型示范地块。而嘉定的崛起,除了有“一技之长”的汽车产业链,嘉定的产业规划正在向物联网、高性能医疗设备、精准医疗等“高精尖”方向扩张。2022年,嘉定GDP排在全市第5,人口导入及工作人口均列五大新城之首。

在此背景下,2023年上半年上海的112个新盘项目中,累计开盘161次,推出了4万套新房。开盘当天成交逾3万套,平均去化率达到了75%。其中,嘉定区就有15个新盘入市,上半年的整体去化率接近八成。

此外,上海目前正在大力推举落户政策,从世界名校毕业落户到逐步开放落户学校范围,临港单独对房地产限购的放松,五大新城对落户人口的放松吸收等,也都将吸纳新一波的购房置业需求。

“认房不认贷”政策落地后,实质性降低了购房成本,对引进人才的购房也将有所助力。在上海等大城市,一些引进人才希望购房安家。但如果其在老家有房子和贷款记录,那么按过去政策,在上海购房可能会被认定为二套房。

但按照现在的政策,那么就可以按首套房标准进行,尤其是五大新城和一些新兴产业背后的各类人才,都可以更好享受到这个政策。

不少业内人士预计,当前正值“金九银十”阶段,房企推盘积极性明显增加,而购房者在政策明朗后,未来入市意愿明显增强、购房策略也更加清晰。